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| Vista del muro "legal" construido en Laidatxu según el Gobierno Vasco en Suelo Urbano |
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| Esta claro que el muro esta construido en plena Playa, por lo tanto zona de especial protección |
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Ley 22/1988, 28 julio, de Costas
Son bienes de dominio público marítimo-terrestre estatal,
1.
La ribera del mar y de las rías, que incluye:
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a)
La zona marítimo-terrestre o espacio
comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva
equinoccial, y el límite hasta donde alcancen las olas en los mayores
temporales conocidos, ...
b)
Las playas o zonas de depósito de materiales
sueltos, tales como arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes,
bermas y dunas, estas últimas se incluirán hasta el límite que resulte
necesario para garantizar la estabilidad de la playa y la defensa de la
costa
- Artículo 4
Pertenecen asimismo al dominio público marítimo-terrestre estatal:
...
4. Los acantilados sensiblemente verticales, que estén en
contacto con el mar o con espacios de dominio público
marítimo-terrestre, hasta su coronación
¿Qué es la servidumbre de tránsito?
La servidumbre de tránsito es una franja
de 6 metros de anchura medidos desde la línea interior de la ribera del
mar que forma parte de la servidumbre de protección, si bien en la misma
las limitaciones son más estrictas.
En esta zona no está
autorizada la construcción de ninguna instalación, y deberá dejarse
permanente expedita para el uso público peatonal y para los vehículos de
vigilancia y salvamento.
Esta materia se regula en el Título II de la Ley de Costas y Título II del Reglamento General de Costas
¿En mi solar puedo construir sobre la servidumbre de tránsito?
En ningún caso se puede construir sobre la
servidumbre de tránsito pues la Ley exige que esta franja de 6 metros
medida desde la ribera del mar debe permanecer libre y expedita
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| En verde la linea de costa, en rojo la de protección de costas |
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¿Por qué es importante proteger nuestras Costas?
España disfruta de una gran longitud de
costa (más de 10.000 km de bienes de dominio público marítimo-terrestre
), de gran valor medioambiental (por la variedad de ecosistemas que
alberga: playas, dunas, flechas litorales, marismas, acantilados…), muy
deseada como soporte de actividades (el 44% de la población española
vive en los municipios costeros que apenas representan el 7% del
territorio), de gran importancia económica (el 80% de los casi 60
millones de turistas que nos visitan al año eligen la costa para sus
vacaciones), pero muy frágil en su equilibrio físico, con importantes
problemas de erosión que se verán agravados con el cambio climático.
La
nueva normativa en materia de costas contempla los mecanismos adecuados
para mitigar los problemas a los que actualmente se enfrenta nuestra
costa.
¿Qué es la ley de Costas?
La Ley de Costas es la norma que define y regula el dominio público marítimo-terrestre (DPMT).
La normativa básica de aplicación es la Ley 22/1988, de 28 de julio, de
Costas, la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del
litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de Costas y el Real
Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento
General de Costas.
Desde la fecha de entrada en vigor de la Ley
22/1988, de 28 de julio, se han introducido numerosas modificaciones en
la misma en aras a una mayor protección de la costa española y una mayor
seguridad jurídica de los sujetos afectados por las limitaciones
impuestas por esta normativa. Se pude consultar el texto completo aquí.
La Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de Costas,
modificó recientemente la citada Ley de Costas, estableciendo un nuevo
marco legislativo, que tiene como objetivo el incremento de la seguridad
jurídica para las actuaciones que afecten al litoral y la promoción de
una efectiva protección del mismo que resulte compatible con el impulso
de la actividad económica y la generación de empleo. Ello sin olvidar la
regulación de los procedimientos administrativos relativos a la
determinación del dominio público marítimo terrestre y su régimen de
utilización, así como los relacionados con las limitaciones de la
propiedad de los terrenos contiguos a la ribera del mar para garantizar
la integridad y el uso público del DPMT y el desarrollo del régimen
transitorio.
¿Son compatibles las actividades en el litoral con la protección del medio ambiente?
La filosofía que inspira la nueva ley es
que la protección de la costa es compatible con la protección jurídica
de los titulares de derechos sobre la misma. Es un error plantear una
disyuntiva entre derechos y medio ambiente, porque eso perjudica a
ambos. No se trata tanto de prohibir las actividades en el litoral, como
de conseguir que sean sostenibles y respetuosas con el medioambiente.
¿Afectará el cambio climático a nuestro litoral?
Es evidente que sí. Por ello la nueva
normativa de costas tiene en cuenta por primera vez dicha evidencia. De
acuerdo con la ley, el MAPAMA deberá elaborar una Estrategia para la
Adaptación de la costa al Cambio Climático que se coordinará con las
CCAA. También se prevé la posibilidad de declarar en regresión ciertos
tramos de costa, en los que se restringirán las ocupaciones.
El
aumento de los plazos que prevé la ley se compatibiliza con la
adaptación al cambio climático: las autorizaciones podrán ser revocadas
unilateralmente por la Administración cuando los terrenos ocupados
soporten un riesgo cierto de que el mar les alcance. Asimismo, las
concesiones que se otorguen están condicionadas a la evolución de la
costa por el cambio climático, extinguiéndose cuando los terrenos
ocupados sean alcanzados, en su caso, por el mar.
Por otra parte,
los proyectos de obras deben incorporar una evaluación de los efectos
del cambio climático y se prevén medidas que motiven a los
concesionarios a presentar proyectos de regeneración y lucha contra el
cambio climático: ampliación del plazo máximo de concesiones
correspondiente al uso de que se trate.
¿Cuál es el terreno afectado por la Ley de Costas?
El terreno afectado por la Ley de Costas tiene diversa naturaleza y en él se pueden distinguir tres franjas:
En primer lugar, el dominio público marítimo-terrestre:
Se
trata de un terreno de dominio público integrado por bienes que por
definición constitucional gozan de un carácter inalienable,
imprescriptible e inembargable.
El artículo 132.2 de la
Constitución española enuncia los bienes de dominio público estatal como
aquellos que se establezcan por Ley y, en todo caso, la zona
marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial, y los recursos
naturales de la zona económica y la plataforma continental. La Ley de
Costas amplia la definición constitucional clasificando los mismos de
acuerdo con lo regulado en los artículos 3 y 4 http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
En segundo lugar, la servidumbre de protección:
La
Ley de Costas establece una servidumbre administrativa, para la defensa
e integridad del dominio público marítimo-terrestre denominada
servidumbre de protección que recae, con carácter general, sobre una
zona de 100 metros medida tierra a dentro desde el límite interior de la
ribera del mar. En esta zona existe propiedad privada pero se limitan
las instalaciones y obras permitidas
En tercer lugar, la zona de influencia,
cuya anchura es de 500 metros a partir de la ribera del mar, y donde
deberá observarse que las edificaciones propuestas por el instrumento de
planeamiento urbanístico evitan la formación de pantallas
arquitectónicas o acumulación de volúmenes, de tal manera que las
densidad de edificación a desarrollar sea acorde con la del resto del
municipio.
¿Qué es el Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT)?
El dominio público marítimo-terrestre lo
constituyen la zona marítimo-terrestre, las playas, las aguas
interiores, el mar territorial y los recursos naturales de la zona
económica y la plataforma continental, según establece la Constitución
de 1978 y siendo la normativa de Costas la que precisa y define estos
conceptos.
Es fácil entender que bienes tan valiosos y anhelados por todos como las
playas, los sistemas dunares, los acantilados, las marismas, los
humedales litorales, etc, sean de DPMT, tanto para garantizar su
protección, como el disfrute público.
Los bienes que constituyen el dominio público marítimo-terrestre, vienen regulados en los artículos 3, 4 y 5 de la Ley de Costas y en los artículos 3, 4, 5, 6, 7 y 8 del Reglamento General de Costas
¿Cómo se determina, en la práctica, los bienes que pertenecen al DPMT?
Mediante el procedimiento administrativo
del deslinde. Este procedimiento consiste en identificar qué terrenos
reúnen las características, físicas o jurídicas, descritas en la Ley de
Costas, para establecer cuál es el límite que los hace calificarlos como
DPMT.
Por esa razón, la realización de los deslindes proporciona la debida
seguridad jurídica a todos los ciudadanos para determinar el límite
entre el DPMT y la propiedad privada.
El procedimiento de deslinde viene regulado en los artículos 11 y siguientes de la Ley de Costas y artículos 17 y siguientes del Reglamento General de Costas
La realización y aprobación de un deslinde, ¿significa la demolición de las edificaciones que se incluyen en el DPMT?
No. Las viviendas, igual que otra
ocupación, si se construyeron legalmente se pueden seguir manteniendo en
las mismas condiciones, aunque no en régimen de propiedad.
De acuerdo con la Ley de Costas, la aprobación de un deslinde genera
unos derechos de compensación a favor de los anteriormente propietarios
sobre los bienes que resulten incluidos en el DPMT.
Hay que señalar, además, que este tipo de derechos pueden ser hipotecados, y son transmisibles.
La determinación de la existencia de estos derechos, en su caso, y su
reconocimiento, no es algo discrecional sino obligado, siempre que se
acredite el cumplimiento de los requisitos recogidos en las
Disposiciones Transitorias de la Ley de Costas, de manera que no cabe la
posibilidad de que la Administración se niegue a reconocer estos
derechos a quienes sean acreedores de los mismos
¿Quiénes se encargan de realizar los deslindes?
La competencia de aprobación del deslinde
del DPMT corresponde al Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y
Medio Ambiente, a través de la Dirección General de Sostenibilidad de
la Costa y del Mar.
En este procedimiento participan equipos multidisciplinares integrados
por biólogos, geólogos, juristas, ingenieros, topógrafos, etc, cada uno
experto en una disciplina que tiene incidencia en el deslinde.
En tanto el deslinde del DPMT lo que pretende es delimitar éste de los
terrenos de propiedad privada colindantes, la afirmación de que un bien
pertenece al DPMT siempre ha de venir avalada por estudios técnicos,
estudios que se incorporan al expediente y que están a disposición de
los interesados
¿Si me compro una propiedad en la costa cómo estaré seguro de que su ubicación no incumple la Ley de Costas?
Consultando en los Registros de la
Propiedad y en los Servicios Provinciales de Costas que existen en cada
provincia litoral, en donde disponen de toda la información necesaria
para averiguar en cada caso cómo afecta la legislación de costas.
La nueva Ley de Costas, en su objetivo de proteger los derechos
individuales conciliándolos con el interés general, exige que para
poder inscribir o transmitir una finca ubicada en el litoral, se aporte
en el Registro de la Propiedad un certificado administrativo de no
invasión del DPMT.
¿Hay derecho a reclamar por los deslindes?
Sí. El ordenamiento jurídico contempla los
derechos de los ciudadanos y sus posibilidades de reacción contra la
actuación de la Administración Pública.
Cualquier resolución es recurrible, tanto en vía administrativa, como en vía judicial.
¿Qué ocurre con mi
vivienda, hotel, y otras edificaciones que se incluyen en dominio
público marítimo-terrestre? ¿pasan a ser ilegales?
La realización de un nuevo deslinde no
significa, en modo alguno, que las edificaciones que puedan quedar
incluidas dentro de los terrenos de DPMT tengan un origen ilegal.
Por esa razón, la legislación actual reconoce los derechos de los
propietarios que en su día no infringieron ninguna normativa, pero
somete estas propiedades a un régimen especial.
Este régimen al que quedan sometidas está establecido en la disposición transitoria primera de la Ley de Costas y en las disposiciones transitorias primera, segunda, tercera, cuarta y quinta del Reglamento General de Costas
¿Qué derechos me asisten
como propietario afectado por un deslinde?, ¿son derechos que dependen
de la discrecionalidad del Gobierno?
De acuerdo con la Ley de Costas, la
aprobación de un deslinde genera unos derechos de compensación
(recogidos en la disposición transitoria primera de la Ley de Costas) a
favor de los anteriormente propietarios sobre los bienes que resulten
incluidos en el DPMT.
Hay que señalar, además, que este tipo de derechos pueden ser
registrados, hipotecados y son transmisibles tanto mortis causa como
inter vivos.
La determinación de la existencia de estos derechos, en su caso, y su
reconocimiento, no es algo discrecional sino obligado, siempre que se
acredite el cumplimiento de los requisitos recogidos en la disposición
transitoria primera de la Ley de Costas, de manera que no cabe la
posibilidad de que la Administración se niegue a reconocer estos
derechos a quienes sean acreedores de los mismos.
Los derechos derivados de la aprobación de un deslinde nacen en el
momento en que se aprueba, si bien la Administración debe iniciar un
procedimiento para identificar cuáles son los derechos que corresponden
en cada caso, y reconocerlos formalmente mediante el otorgamiento de la
correspondiente concesión administrativa.
¿Qué es la zona de servidumbre de protección?
La zona de servidumbre de protección es
aquella franja de terrenos de propiedad privada colindante con el
dominio público marítimo-terrestre, que está sujeta a determinadas
limitaciones que contiene la Ley de Costas con el fin de proteger el
DPMT.
¿Qué limitaciones a la propiedad conlleva la servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre?
Con el objetivo de garantizar la protección
del dominio público marítimo terrestre, la Ley de Costas establece una
serie de limitaciones en la servidumbre de protección.
Entre las limitaciones hay que hacer referencia a la prohibición de nuevas construcciones, viviendas u hoteles de ningún tipo.
Otra
de las limitaciones que prevé la Ley es la de que no se permite ampliar
el volumen, altura ni superficie de las edificaciones existentes.
Con
estas limitaciones, la nueva legislación pretende garantizar los
derechos de los propietarios a la entrada en vigor de la misma,
compatibilizándolo con la mejor protección de la costa.
Esta materia se regula en el Título II de la Ley de Costas y Título II del Reglamento General de Costas
¿Qué anchura tiene la zona de protección?, ¿quién la impone?, ¿puede cambiarse?
La zona de protección tiene una anchura de
100 m contados desde el límite interior de la ribera del mar, excepto en
aquellos tramos litorales que, a la entrada en vigor la Ley de Costas
(28 de julio de 1988), estuvieran ya clasificados como urbanos o
tuvieran un plan parcial ya aprobado con anterioridad al día 1 de enero
de 1988, en los cuales la anchura es de 20 m.
La fijación de la anchura de la servidumbre se determina en la resolución del deslinde.
La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración del
Estado, de acuerdo con la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento
correspondiente, hasta un máximo de otros 100 m. cuando sea necesario
para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las
peculiaridades del tramo de costa de que se trate.
Esta materia se regula en el Título II de la Ley de Costas y Título II del Reglamento General de Costas
Se ha tramitado el
deslinde en mi municipio y mi propiedad ha quedado afectada por la
servidumbre de protección ¿he perdido la propiedad de la misma? ¿cómo me
afecta?
Las construcciones que tras la tramitación
del correspondiente deslinde se incluyan en zona de servidumbre de
protección siguen siendo propiedad privada y el uso y disfrute de la
misma, siempre que se haya construido de acuerdo con la legalidad
vigente, se mantiene, si bien con ciertas limitaciones en cuanto a las
modificaciones constructivas que se pueden realizar.
¿Qué obras puedo realizar sobre una vivienda afectada por la anchura de la servidumbre de protección?
Con carácter general se podrán realizar las
obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que
no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las
construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquellas
comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.
Estas obras podrán acreditarse mediante una declaración responsable con
carácter previo a la autorización urbanística que proceda.
Esta materia se regula en el Título II y Disposición transitoria tercera y cuarta de la Ley de Costas y Título II y Disposición transitoria decimocuarta y decimoquinta del Reglamento General de Costas
¿Qué autorización necesito para construir en servidumbre de protección?
Los usos permitidos en esta zona de
servidumbre de protección están sujetos a autorización administrativa de
la Comunidad Autónoma que, con carácter previo a su resolución, debe
solicitar informe de la Administración del Estado, en cuanto a la
delimitación del límite interior de la ribera del mar, línea de
deslinde, mantenimiento de las servidumbres de tránsito y acceso al mar e
incidencia de las construcciones y de las actividades que las mismas
generen sobre la integridad del dominio público.
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