BASOMORTU: NO PUEDE HACERSE NADA EN PORTUTXU SIN HERRERA, Y NADA PUEDE HACERSE EN HERRERA SIN PORTUTXU

Actualizado el 21 de agosto

VALORACIÓN A BOTE-PRONTO DE ZAIN DEZAGUN URDAIBAI

Como consecuencia de una larga historia de cambalaches urbanísticos y trueques inconclusos, en los que a Larrinaga Jauregia se le atribuido un papel estelar, con  promesas, pactos y demás componendas, a día de hoy la salida a subasta de la parcela AI R_EA02 de Basamortu -históricamente Portutxu- plantea una situación singular, ya que quien adquiera la parcela y la urbanice habrá de hacerse cargo de la parcela que hoy ocupa Talaiako Ibilbidea 1, donde está proyectada la instalación de la Haur Eskola. Para llegar a entender o aproximares siquiera a una compresión de la operación global sería necesario, en primer lugar, establecer una cronología desde antes del año 1993.

Ubicación de las parcelas afectadas de la Atalaya en azul

En las NNSS (BOB nº 125 de 03/07/1993) anteriores esa zona se denominaba BASAMORTU siendo una UAD (unidad de actuación directa ) con PB+4+BC SOBRE RASANTE y nº de viviendas máximo 58 sobre una parcela de 7.649 m2 (no todo propiedad municipal) de las que quedaban 16 por ejecutar.

A finales de los 90, y ante esta tesitura dos conocidos promotores inmobiliarios de Mundaka ofrecieron que el Ayuntamiento de Mundaka cambiare esta parcela por la de Larrinaga Jaureguia --culturalmente protegido en plan del Casco Histórico y calificado para equipamiento publico-- y algún aumento de edificabilidad a otros solares de su propiedad, que no prosperaron por sus competencia empresarial.

En el PGOU vigente (BOB núm. 154 13 /08/2015), la mencionada parcela de Basomortu se encuentra dentro del suelo urbano no consolidado, y su régimen de ordenación urbanística se regula AI R_EA02 INTEGRADA, que en principio entraban cuatro parcelas. Una sobre la que tratamos y donde se llevara a cabo la edificación, y las otras es los terrenos existentes entre la ría de Mundaka y el paseo de Txorrokopunta dentro de las parcela del “Chalet de Herrera” --en parte antiguo camposanto eclesiástico-- del que resultarían un suelo de sistema general de equipamiento mixto SGEMX_UR01 (de educación, se hablaba de instalar la Haur-eskola) y dos sistema generales de espacios libres o “zonas verdes”, denominadas SGEL_UR09 y SGELl_UR10. Quedarían también vinculadas urbanísticamente con el SZR_EA002-1 en Basamortu —ya construidos en el pasado-- de edificación abierta Sub-zona residencial en Planta baja y cuatro alturas, mas sus correspondientes sótanos de camarotes y plazas de Garaje.

VISTA DEL PGOU DE MUNDAKA  ENTORNO A PORTUTXU

Se debería entender que los 491.607,52 euros establecidos como precio de partida, si se dividen por el rendimiento aproximado de cinco plantas sobre rasante de 98.321,50 € y suponiendo que se den tres viviendas por planta sale 32.773.83 euros/vivienda. Ahora es posible que el estudio municipal contenga algunas plantas de garajes, camarotes o locales, que pudiendo ser de 2 plantas la repercusión por vivienda bajaría y rondaría los 28.000 euros de repercusión. En este supuesto estaríamos ante repercusión cercana a la asumible para una promoción de viviendas de protección oficial o VPO, en las que la suma del costo del suelo mas la urbanización no debe de superar el 20 % del precio final de venta, que en Mundaka seria de 144.000 € por unidad de vivienda promovida o lo que es lo mismo 28.742,51 € de repercusión por unidad.

Pero teniendo en cuenta, que por mandato de los redactores del PGOU de Mundaka, se obliga a que el hipotético promotor privado se tenga que poner de acuerdo con la familia Herrera para la compra y posterior cesión de esas parcelas al Ayuntamiento –1.676 m2-- harían peligrar la correcta gestión urbanística y posterior ejecución de esta unidad, en sus dos aspectos; de edificación del solar de Basamortu y la obtención de los sistemas generales en Txorrokopunta. Ya que la compra de este suelo urbano “sin aprovechamientos” en el mercado libre se acercara sin duda a los 200.000 € con lo que precio de repercusión por el concepto de sistemas generales seria de mas de 13.367 € por cada una de las 15 viviendas a promover.

VISTA DE LOS TERRENOS EN EL PGOU DE MUNDAKA ENTORNO DE LA IGLESIA

En el actual mercado inmobiliario inundado de viviendas en venta habrá que ver quien es el promotor que invierte semejante cantidad de dinero para vender las 15 viviendas con tantas cargas, entre los que solamente del concepto suelo que puede superar los 45.000 €. Y todo ello suponiendo que la urbanización sea mínima habría que prever otros 5.000 € por vivienda para su ejecución. Teniendo en cuenta que en la misma venderán los derechos de aprovechamiento de 10% que corresponden al Ayuntamiento por Ley.

Seguramente el Alcalde Egurrola saldrá en la prensa local haciendo loas de la promoción privada, promocion del modelo de segunda residencia de pueblos vacíos, y propaganda de vendedor de pisos libres de “300.000 € la unidad” --como lo ha hecho recientemente en la prensa por las viviendas que destrozaran el entorno del Larrinaga Jauregia--, pero una vez mas se ve que estamos a los pies de los caballos de los intereses del “Ladrillo”, gracias a las malas decisiones tomadas en materia urbanística por los Jelkides de Mundaka.

De todas forma para hacer esta subasta, suponemos que se habrá realizado un documento justificativo, un estudio de alternativas, otro de valoración jurídica-técnica, y que todo ello estará a disposición pública y será parte del expediente administrativo municipal. Aun así, nos gustaría que el equipo de gobierno nos contestará a las siguientes preguntas;

• ¿Cómo es que el Ayuntamiento no es capaz de gestionar directamente y por sus medios estas Unidades y asegurar así el interés del vecindario? 
• ¿No hay en Mundaka 15 personas vecinas que quieran constituir una cooperativa de viviendas, adjudicarles el solar --cobrándolo--, y promover estas viviendas en régimen de auto-construcción? 
• ¿Cómo y cuando va a cumplir Mundaka el mandato de promover en su plan 120 viviendas de VPO impuesta por el Plan Comarcal? 
• ¿Cómo va ha  asegurarse que los 15 familias que vengan a Portutxu sean vecinos o se empadronen en este municipio?

Lo que si sabemos es que la legislación urbanística, que  da un carácter social e intervencionista al patrimonio municipal de suelo, a modo de “Instrumentos de intervención en el mercado de suelo” con el fin declarado de ·evitar la "especulación del suelo"; y con los siguientes apartados:

-Crear reservas de suelo para actuaciones públicas
-Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento.
-Conseguir intervención pública en el mercado de suelo.
-Garantizar suelo con destino a la ejecución de viviendas de protección social.

Su caracterización como patrimonio separado,  y la obligación de que el rendimiento de estos bienes ha de retornar y destinarse a la conservación y ampliación de dicho patrimonio, entendiendo su  vinculación a la gestión urbanística y en aras a evitar anómalas financiaciones de los entes locales. –Ver STS de 2 de noviembre de 1995 por la que se deja sin efecto la enajenación por el Ayuntamiento de Vitoria de patrimonio de suelo al objeto de financiar la construcción de un polideportivo, adquisición de coches policía y otros-.

No sabemos, si lo que pretende el Ayuntamiento es obtener el dinero para engrosar el patrimonio municipal del Suelo –como es su obligación legal--, y posteriormente iniciar la promoción las Viviendas Tasadas de Erreka , --que rondaran un precio de venta de 200.000 € unidad, como las de Sukarrieta, ya que no quieren edificar en Mundaka; ni viviendas de VPO ni de Alquiler Social, por que va contra el “perfil elitista” de pueblo que quieren imponer desde el Batzoki--. O lo que pretenden es que este dinero vaya a engrosar el presupuesto general, como lo han hecho ilegal y descaradamente en el pasado cercano, mas teniendo en cuenta el desastre económico y de endeudamiento en que esta metido el Ayuntamiento de Mundaka por razón del “PNV Style” traducido libremente por los Jelkides de Mundaka como "Gure Estiloa".

Mundaka Bizirik¡¡