LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA NUEVA LEY VASCA DEL SUELO

LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA LEY VASCA DEL SUELO

CLASES DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA

Clases de vivienda protegida: autonómicas y municipales

Las innovaciones introducidas por la Ley 2/2006 en cuanto a las clases de vivienda protegida constituyen, sin duda, uno de los elementos más relevantes del texto legal puesto que, frente al régimen preexistente que contemplaba únicamente las viviendas de protección oficial de régimen general y especial gestionadas por el Gobierno Vasco,[1] a la vez que se reafirman las mismas, se crean unas nuevas clases de vivienda protegida conformando el siguiente conjunto.[2]

• Gestionadas por el Gobierno Vasco:

a) Viviendas de Protección Oficial de Régimen General (VPO).

b) Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial (Sociales).

c) Viviendas de Protección Oficial de Régimen Tasado de regulación autonómica (V.P.O.T).

· Gestionadas por los ayuntamientos:

a) Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General.

b) Viviendas Tasadas Municipales de Régimen Especial.

· Otras que la legislación específica pueda desarrollar sin que se concrete a qué Administración corresponderán.

· Viviendas de Protección Oficial de Realojo[3] cuya gestión corresponderá a la administración pública actuante ya sea Gobierno Vasco o Ayuntamiento.

Calificación protectora permanente

Es importante tener en cuenta que las viviendas acogidas a cualesquiera de las citadas clases tienen la calificación permanente de viviendas protegidas y están por ello, sujetas de forma permanente tanto a un precio máximo de transmisión, establecido por su norma reguladora, como al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante (en las municipales los ayuntamientos) y subsidiariamente a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma.[4]

Necesaria ordenanza municipal

Para el establecimiento de las viviendas de protección local (viviendas tasadas municipales) los ayuntamientos han de promulgar la correspondiente ordenanza local en la que se establecerán las características de las mismas y sus anexos; los regímenes de protección municipal (general y especial), y los destinatarios con el procedimiento de adjudicación que habrá de respetar los principios de publicidad, libre concurrencia y no discriminación. En este punto el texto legal parece abrigar una nueva variación al permitir que excepcionalmente los ayuntamientos podrán excluir un cupo de viviendas de cada promoción para atender necesidades sociales a través del alquiler tutelado o cesión en precario todo ello sin perjuicio de los expedientes de realojo, que estarán excluidos del citado cupo.

Tasada municipal en terrenos del Gobierno Vasco

Otra de las variantes que se introducen en el texto legal, es la contemplada para el supuesto de que el planeamiento califique para vivienda tasada municipal un terreno de titularidad del Gobierno Vasco o sus sociedades instrumentales (VISESA por ejemplo). En tal caso, la Ley habilita a estas entidades a que puedan destinarlo a vivienda de protección oficial y a un precio que nunca podrá superar del establecido para las viviendas tasadas municipales.[5]

ESTÁNDARES DE VIVIENDA PROTEGIDA

Extensión a municipios de más de 3.000 habitantes

La Ley 2/2006 representa un avance significativo respecto de la legislación autonómica precedente[6] en cuanto a la fijación y exigencia del cumplimiento de unos estándares mínimos de vivienda sujeta a alguno de los regímenes públicos de protección.[7] Así, mientras que la norma anterior establecía tal exigencia para los municipios de población superior a 7.000 habitantes, la nueva norma legal la extiende a todos los municipios de más de 3.000 habitantes así como a los que cuenten con núcleos continuos de suelo urbano que alberguen una población superior a 2.000 habitantes.[8].

Porcentajes de estándar de vivienda protegida

Del mismo modo, el nuevo texto legal aumenta significativamente los porcentajes de este estándar o exigencia mínima de vivienda protegida de modo que

• Suelo urbano no consolidado: 40% del incremento de edificabilidad residencial de cada área, que se desglosa en un 20% para viviendas de protección oficial del régimen general o especial y otro 20% para viviendas de protección oficial de régimen tasado que podrá sustituirse por viviendas tasadas municipales de régimen especial.[9]
• Suelo urbanizable sectorizado: 75% del incremento de la edificabilidad urbanística residencial, desglosado en un 55% para viviendas de protección oficial de régimen general o especial y un 20% a viviendas de régimen tasado que podrán sustituirse por las municipales del régimen especial.

Cumplimiento del estándar. Exención y transferencia

El cumplimiento de esta edificabilidad urbanística mínima se realizará individualmente por cada sector, área o unidad de ejecución, si bien el plan general podrá establecer las determinaciones para su cumplimiento de forma diferente (en el conjunto del suelo o bien entre distintos sectores, áreas o unidades de ejecución en este último caso con autorización del Departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco). Reglamentariamente, además, se determinará la exención de la obligación de reserva para determinadas unidades de ejecución y ello por razón del número de viviendas posibilitadas (se supone referido a unidades con un número bajo de viviendas en términos similares a como se preveía en la normativa anterior en que en suelo urbano sólo se exigía el estándar a partir de un número de viviendas y según la población del municipio).[10] En tal caso, las viviendas resultantes de dicha unidad de ejecución se deberán destinar a viviendas de régimen tasado municipal[11] en una previsión realmente destacable según la cual se vincula la exención al destino a viviendas tasadas locales lo que interpretamos, que sólo en el porcentaje que suponga la exención. Asimismo, el texto legal prevé también un procedimiento similar al precedente, de autorización por el Departamento del Gobierno Vasco competente en materia de Vivienda, previo informe vinculante de la Comisión de Ordenación del Territorio, para la transferencia de la obligación de unas áreas o sectores a otras siempre que se garantice la ejecución previa o simultánea de las viviendas de protección pública respecto de la gestión del ámbito en el que debía cumplirse el estándar.

Para cumplimiento estándar de vivienda protegida, viviendas tasadas municipales de régimen especial

Por último en lo que respecta a este apartado, conviene tener en cuenta una importante matización contenida en la nueva Ley respecto a la autonomía de los municipios en cuanto a su política propia de viviendas protegidas de ámbito local. Nos referimos a la previsión según la cual, para que las viviendas tasadas municipales sirvan al objeto del cumplimiento de los estándares, las mismas tienen que ser las del régimen especial[12] que, con arreglo al mismo precepto, tienen la limitación legal de que su precio de venta no podrá superar 1,70 veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, y, hasta tanto no se modifique reglamentariamente, los ingresos máximos de los beneficiarios no podrán ser superiores a 1,3 veces los ingresos máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial del régimen general.[13]

ESTÁNDAR PARA ALOJAMIENTOS DOTACIONALES

¿Qué son los alojamientos dotacionales?

Los alojamientos dotacionales constituyen otra de las novedades de esta reciente Ley 2/2006, que si bien no ofrece una definición precisa de los mismos, según se deduce, hacen referencia a edificaciones residenciales para su uso por personas y colectivos especialmente necesitados. Su ocupación se realizará con carácter temporal mediante cualquier fórmula admitida en derecho (arrendamiento, derecho de habitación, usufructo...) y, dada su naturaleza dotacional, tendrá carácter inalienable (no susceptible de ser vendido). Reglamentariamente serán objeto de las ayudas públicas correspondientes a la materia de vivienda protegida, y el Gobierno Vasco y los ayuntamientos podrán establecer convenios para la conformación progresiva de una red supramunicipal de alojamientos.[14]

Estándar exigible a municipios de población igual o superior a 20.000 habitantes

Los estándares establecidos, naturalmente, se deben al suelo preciso para hacer posible la edificación de estos alojamientos dotacionales, y serán exigibles (en municipios de población igual o superior a 20.000 habitantes)[15] a todo planeamiento general o pormenorizado que no hubiere sido inicialmente aprobado a la entrada en vigor de la Ley (20 de septiembre de 2006), así como a todos los incrementos de edificabilidad urbanística residencial que se produzcan en los mismos con posterioridad a la citada fecha, y por supuesto, a todos los planes posteriores.[16]

Esos estándares se concretan[17] en la calificación en área o sectores residenciales, de una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por cada incremento de 100 metros cuadrados construidos de uso residencial o, en su defecto por cada nueva vivienda que se prevea o, en su caso, un porcentaje que dé lugar, al menos, a dos parcelas independientes. El máximo para esta reserva será de 2,5 metros cuadrados de suelo por cada aumento de 100 metros cuadrados residenciales construibles o por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento.[18] Entendemos que este estándar deberá preverse en el planeamiento general si bien su concreta localización corresponderá al planeamiento de desarrollo (parcial o especial).[19]

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[1] Decreto 315/2002 de 30 de diciembre (B.O.P.V. número 249) y sus cuatro modificaciones la última de las cuales tuvo lugar por Decreto 107/2006 de 23 de mayo (B.O.P.V. número 101).

[2] Disposición adicional octava.

[3] Artículos 153; Disposición adicional segunda y disposición transitoria séptima

[4] Disposición adicional octava, apartado 7.

[5] Disposición adicional 8ª, apartado 8.

[6] Ley 17/1994 de 30 de junio (B.O.P.V. número 145).

[7] Clases descritas en su ficha correspondiente.

[8] Artículo 82.

[9] Artículo 80.2.

[10] Decreto 142/1997 de 17 de junio (B.O.P.V. número 123).

[11] Artículo 80.5.

[12] Disposición adicional octava, apartados 5 y 6.

[13] La disposición vigente en cuanto a los precios máximos es la Orden de 1 de agosto de 2004 (B.O.P.V. número 160) que en función del municipio en que se ubique la promoción, variaba desde los 1.103 €/m2 útil, pasando por 1.221 €/m2 útil hasta 1.262 €/m2 útil, actualizados cada uno de septiembre con arreglo al Índice de Precios al Consumo. Los ingresos máximos ponderados para la adquisición de vivienda de protección oficial de régimen general alcanzan los 33.100 €/año (Decreto 315/2002 de 30 de diciembre -B.O.P.V. número 249-) y la ponderación se realiza según diversos factores (número de miembros de la unidad convivencial, base imponible de la declaración del I.R.P.F. ...).

[14] Disposición adicional novena.

[15] Artículo 79. A nuestro entender, los municipios de población inferior a 20.000 habitantes también podrán establecer este estándar.

[16] Disposición transitoria quinta.

[17] Artículo 81.

[18] Artículo 17.

[19] Artículo 81.2