El Plan Territorial Sectorial de Suelo para la Promoción Pública de Viviendas

Mikel Eletxigerra, coordinador de la Asistencia Técnica para el PTS de Suelo para la Promoción Pública de la Vivienda

El pasado mes de diciembre ha sido presentado ante la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco el Avance del Plan Territorial Sectorial de Suelo para la Promoción Pública de Viviendas. Este Plan, promovido conjuntamente por el Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente y el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, tiene como objetivo básico plantear las pautas y criterios territoriales de actuación de la política de promoción de vivienda protegida en cada uno de los municipios y Áreas Funcionales de la CAPV, sirviendo complementariamente de contraste, en base a sus previsiones generales sobre distribución de la población y demandas futuras de ésta, con las propuestas de los Planes Territoriales Parciales en proceso de elaboración, de tal forma que se garantice que las ofertas de suelo por estos planteadas resulten coordinadas y complementarias.

El Plan Territorial Sectorial, al margen de una serie de propuestas de carácter general tendentes a lograr una mayor eficacia en el desarrollo de la política de vivienda, se concreta en la definición de un Modelo Territorialprogramas de actuación que, mediante una distribución equilibrada de las acciones públicas y la adopción de una adecuada política de intervención, compaginen el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna con las estrategias de ordenación territorial que actualmente se vienen desarrollando. de referencia para la regulación del suelo para vivienda protegida y unos

Las bases de partida para la elaboración del Plan las han constituido el Modelo de Ordenación integrado propuesto por las DOT y desarrollado por los Planes Territoriales Parciales, actualmente en fase de tramitación, y los últimos Planes Directores de Vivienda contextualizados en el período horizonte del presente Plan que, al igual que los primeros, es de dieciséis años.

Las estrategias básicas de intervención se centran, en lo territorial, en procesos de reequilibrio y, en lo concerniente a política de vivienda, en incrementar la oferta de viviendas de precio limitado y garantizar la existencia de una oferta suficiente de suelo a precio compatible con la vivienda protegida, proponiéndose para ello las siguientes estrategias generales:

• Optimizar la eficacia del parque existente.
• Potenciar y desarrollar un parque público de alquiler.
• Potenciar y desarrollar un patrimonio público de suelo.

Los tipos de programas y líneas de actuación planteados, al margen de las ayudas a la rehabilitación, de gran eficacia para reducir la presión sobre la demanda de vivienda nueva, pero que en sí misma no supone, en general, aumento del parque existente son, en lo relativo a optimización del parque actual, la ayuda a la compra de vivienda usada y el programa de actuación sobre vivienda vacíaparque público de alquiler y la construcción de vivienda para venta y/o alquiler por otros operadores, tanto públicos como privados. mediante subvención a los actuales propietarios para su incorporación al mercado de alquiler y, en lo concerniente a nueva construcción, la formación y desarrollo de un

Para llevar a cabo estos últimos programas el Plan propone la cuantificación y gestión de unas reservas de suelo, gran parte de ellas de carácter público, dimensionadas con unos criterios de suficiente flexibilidad que permitan responder a los objetivos cuantitativos marcados por el mismo, a situaciones no previstas y/o a políticas alternativas que pudieran establecerse a lo largo de la vida del Plan, siendo igualmente tarea de éste la territorialización de tales reservas y el señalamiento de las principales problemáticas y oportunidades que se dan en el territorio para que la política de vivienda pueda desarrollarse adecuadamente y resultar plenamente eficaz.

Como paso previo a la propuesta de distribución territorial de las previsiones de actuaciones de promoción pública de vivienda, el Plan plantea la adopción de un Modelo Territorial que sirva de referencia tanto para la regulación territorial del suelo para vivienda protegida como para la identificación y selección de las principales operaciones estratégicas que ha de acometer la iniciativa pública.

Este Modelo Territorial se organiza en base a una categorización de los diferentes municipios de la CAPV en función de la previsión de formación de nuevos hogares y otros aspectos territoriales, tales como la proximidad a núcleos urbanos saturados, disponibilidades infraestructurales, de equipamiento, etc. y al establecimiento de unas estrategias de intervención, adecuadas a sus particularidades específicas.

Dicha categorización se materializa en la definición de tres tipos de municipios:

• Municipios de interés preferente para el desarrollo urbanístico de los suelos destinados a VPO.
• Municipios de interés para el desarrollo de operaciones de suelo complementarias.
• Municipios en los que se prevé un bajo desarrollo de suelos destinados a VPO.

Forman parte del grupo de municipios de interés preferente los tres ámbitos territoriales de mayor concentración poblacional y de actividades (Bilbao Metropolitano, Donostialdea y Vitoria-Gasteiz) así como las cabeceras y núcleos urbanos de mayor peso poblacional de las distintas Areas Funcionales. Además de estos, se proponen en el Modelo otra serie de municipios que, por su posición en la estructura territorial, disponibilidad espacial, accesibilidad, etc. se consideran adecuados para propiciar políticas de reequilibrio territorial.

La estrategia básica de intervención en estos municipios será en base al desarrollo de los suelos actualmente calificados. En los municipios que presentan mayor grado de saturación o importantes áreas obsoletas o degradadas la estrategia de intervención debe priorizar las operaciones internas de recualificación, renovación y transformación de las mismas complementándose, cuando sea necesario, mediante el desarrollo de nuevas actuaciones en aquellos municipios circundantes que presenten mayor capacidad de acogida y cuyo desarrollo se considera deseable desde el punto de vista territorial.

El Plan propone que en todos estos municipios, con independencia de su peso poblacional, sea de aplicación la Ley 17/94 de “Medidas urgentes en materia de vivienda...”

Los municipios considerados de interés para el desarrollo de actuaciones de carácter complementario se corresponden, en general, con núcleos urbanos con una población entre 1.000 y 2.000 habitantes que se encuentran en situación periférica con respecto a los principales ámbitos de crecimiento residencial o que, estando integrados en áreas de desarrollo urbano, no disponen de reservas de suelo para acoger dinámicas de reequilibrio territorial, por lo que se propugna para ellos una política de calificaciones y actuaciones adecuadas a sus propias necesidades.

Finalmente se plantea una tercera categoría que se corresponde, básicamente, con municipios de carácter rural, con un poblamiento de carácter disperso y menor de 1.000 habitantes donde, dado el previsible ritmo de formación de nuevos hogares, las actuaciones habrán de ser asistemáticas sobre la base de una demanda organizada.

Sobre esta base territorial, dado que la política de promoción pública de vivienda está enfocada a los nuevos hogares en formación, el Plan plantea una propuesta de distribución de las actuaciones públicas basada en el número de viviendas principales previstas en las diferentes Áreas Funcionales o ámbitos territoriales considerados.

De los tres tipos de políticas con implicaciones territoriales planteadas (alquiler de vivienda vacía, nueva construcción pública de alquiler y nueva construcción para venta y alquiler de otros operadores) las dos primeras se han concentrado en los municipios o áreas agregadas de más de 7.000 habitantes, ya que, por un lado, se considera necesaria una mínima masa crítica que garantice la eficacia de la política de alquiler y, por otro, mediante el alquiler de vivienda usada se pretende aliviar la necesidad de nueva construcción en estos ámbitos que son los que, generalmente, presentan una mayor problemática en cuanto a disponibilidades espaciales de nuevo suelo, compensándose estas actuaciones con un mayor número de viviendas de nueva construcción en venta en los restantes ámbitos. Posteriormente, tras la introducción de una serie de correcciones en función del Modelo Territorial propuesto, se analizan las implicaciones de dichas políticas, tanto en cuanto a necesidades de calificación como en cuanto al dimensionamiento del patrimonio público de suelo necesario para atender a las mismas.

Finalmente, a partir de este marco general, el Plan ha procedido al estudio particularizado de cada una de las diferentes Áreas Funcionales planteando, para cada una de ellas, los principales criterios territoriales de ordenación del suelo para vivienda protegida, orientando las actuaciones de la Administración, (identificando las principales reservas, señalando las operaciones de renovación urbana más significativas así como el carácter estratégico o prioritario de éstas) y proponiendo un dimensionamiento aproximado del suelo para la promoción pública de viviendas en los diferentes municipios de las mismas.